لا يجوز إلغاء التوكيل إلا بحضور الطرفين وإذا لم يكن مكتوبا فيه إلا في حالة حكم المحكمة لصالح الموكل على حدة.
منذ فترة أصدرت مصلحة التسجيل العقاري نموذج توكيل عام شامل تضمن جميع الإجراءات حتى في بند الأحكام وعبارة البيع للنفس.
وصدر عدد كبير من تلك الوكالات حتى نشأت مشكلة أن العديد من المواطنين أرادوا إلغاء هذا الشكل من السلطة.
هذه العبارة ثابتة في تفسيرها على أنها تمثل مصلحة الوكيل، لذلك يلزم صدور حكم قضائي بإلغاء هذا النوع من التوكيلات.
كل حالة على حدة، كطريقة للحفاظ على حقوق العميل سواء كانت عقارية أو شخصية أو السيارات، إذا نشأ نزاع بينه وبين الوكيل.
التزامات الوكالة
الوكالة هي عقد يلتزم بموجبه الوكيل بأداء عمل قانوني للعميل، وهو في الأصل الاتفاق المتبادل الذي يحدث بمجرد تبادل الطرفين.
التعبير عن وصيتين متطابقتين، ما لم يتم اتخاذ إجراء قانوني أن تخضع للوكالة في الشكل.
الإدارة نيابة عن الموكل فقط، وقد تكون خاصة ويجب أن تكون متاحة للوكيل لأداء أعمال التصرف، شريطة أن تتضمن تحديد أنواع السلوك التي يمكن أن يؤديها الوكيل ومكان هذه الإجراءات إذا كان التصرف كذلك تبرع.
ولفتت المحكمة إلى أن الوكالة انتهت أصلاً بانتهاء عمل الوكالة أو انتهاء ولايتها أو وفاة أحد أطرافها.
ومع ذلك، فإن هذا المبدأ ليس من النظام العام، لذلك يمكن للطرفين الاتفاق على ما يتعارض معه، مثل استمراره حتى مع وفاة الموكل.
حدود الميراث، وكذلك ما إذا كانت الوكالة في مصلحة الوكيل أو غيره، أو ما إذا كان من طبيعتها ألا تبدأ حتى وفاة الموكل، مثل صلاحية سداد دين الإرث أو نشر الملاحظات.
شروط للتوكيل الرسمي
التوكيل الرسمي الذي لا يحتوي على هذه العبارات ويكون مقتنعًا بأن للموكل الحق في البيع لنفسه وللآخرين.
ومن الضروري تحديد النوايا الحقيقية لأطراف العقد، لأن العقود الخاصة تتضمن أفعالًا محددة مثل بيع ممتلكات معينة أو التصرف فيها، أو هي عبارة عن عقار منقول يتعلق بأي نقل ملكية ولا إشكال.
توكيل عام يشتمل على دعاوى قضائية مختلفة، يجب أن يكون البيان واضحًا.
عدم جواز إلغاء التوكيل
يتساءل الكثيرين عن كيفية الغاء التوكيل العام وتكون الإيجاب هي أن ولا يجوز إلغاء التوكيل إلا في حالة وجود طرفين ومع ذلك، إذا تضمن التوكيل ترخيصًا لبيع الوكيل لنفسه وللآخرين، إذا كان النص لا يستهدف عقارًا معينًا أو منقولة، فلا يجوز اعتباره نافعًا لحقوق الوكيل.
وعند القول بغر ذلك البيان، فهو غير متوافق مع أحكام المادة 108 من القانون المدني المذكورة أعلاه، فينص على أنه لا يجوز لأحد أن يبرم عقدًا مع نفسه باسم من ينوب عنه.
بغض النظر عما إذا كان العقد لنفسه أو بدون إذن من العميل يجب أن يكون الإذن من شخص آخر لعمل النص وتفسيره كما هو موضح أعلاه، ويجب أن يكون واضحًا ولا لبس فيه.
كيفية الغاء التوكيل العام الرسمي الشامل بالإرادة المنفردة
تبنت الدائرة الثانية للمحكمة الإدارية لمجلس الدولة مبدأً قضائيًا يقضي كيفية الغاء التوكيل العام الشامل من جانب واحد.
يعتبر قرار عدم إلغاء السجل العقاري قرارًا إداريًا يمكن التشكيك فيه، ويجب أن يكون التوكيل واضحًا المحتويات، لا يمكن الإلغاء دون موافقة الوكيل.
يستند الحكم إلى حقيقة أن الوكالة هي عقد، والوكالة ملزمة بأداء عمل قانوني للعميل.
وكان في البداية اتفاقًا متبادلًا تم التوصل إليه فورًا بعد تبادل الطرفين تعبيرين عن نفس الوصية، ما لم تكن الإجراءات القانونية موضوعًا رسميًا للوكالة.
يمكن أن تكون الوكالة عامة وتكون مناسبة فقط للوكيل لأداء خدمات الإدارة نيابة عن الموكل.
يمكن أن تكون الوكالة خاصة، ويجب أن يكون الوكيل قادرًا أعمال التصرف، ولكن الفرضية هي أن الوكيل يجب أن يحدد التصرفات التي يمكن أن يتخذها الوكيل.
مبدأ عمل الوكالة
إن مبدأ الوكالة تنتهي بإتمام العمل بدلاً من الوكالة أو انتهاء مدتها أو موت أحد أطرفها.
ولكن هذا المبدأ ليس من النظام العام، لذلك كلاهما يمكن للأطراف الاتفاق على ما يتعارض معها، مثل استمرارها حتى مع وفاة الموكل.
في هذه الحالة، لا تنتهي الوكالة بوفاة الموكل، لكن ورثته ملزمون بها في حدود الميراث، وكذلك إذا كانت الوكالة في مصلحة الوكيل أو غيره، أو إذا كانت ملكًا لهم.
أو لا تبدأ حتى وفاة الموكل، مثل القدرة على سداد دين الميراث أو نشر المذكرات عنه، نظرًا لأن الأصل في الوكالة التي تم إصدارها لصالح الموكل.
فقد قيل إنه لا يجوز فصل الوكيل إذا كان الوكالة لمصلحة الغير أو لصالحه إلا برضا من كانت الوكالة لصالحه، وفي هذه الحالة لا يصح عزل الوكيل ولا يجوز فصله.
خطورة توكيلات البيع للنفس والغير
الأصل، وفقًا لأحكام المادتين 713 و105 من القانون المدني، أن ما يخلص إليه الوكيل في حدود وكالته ينتقل إلى الموكل ما لم يثبت أن هناك غشًا وتواطؤًا في نهاية هذا الفعل.
من الشائع أن يعمل الناس على إتمام أي بيع “عقارات- سيارات- أرض …” يرضي المشتري بالحصول على توكيل رسمي من البائع يسمح له بالبيع لنفسه أو للآخرين.
ما لا رجوع فيه إلا بحضور من الطرفين إلى جانب عقد البيع الأول، ولكن غالبًا ما يستغرق المشتري وقتًا لإكمال الأوراق اللازمة لنقل ملكية العقار المباع لنفسه أمام مصلحة التسجيل العقاري.
ولكن في بعض الأحيان تصل أن المشتري يبيع مرة أخرى في ظل تلك الصلاحية، معتمدا على أن السلطة غير قابلة للإلغاء إلا بحضور الطرفين.
توكيلات معيبة بعدة عيوب
هذه الوكالات لديها العديد من العيوب الخطيرة، لكل من البائع والمشتري:
قد يتفاجأ المشتري عند نقل ملكية العقار المباع لنفسه من أن السلطة التي في حوزته لم تعد صالحة لنقل الملكية لأن الموكل قد رحل لله تعالى.
وهذا ووفقًا للمادة 174 من القانون المدني الذي ينص على أن الوكالة تنتهي بوفاة الموكل أو الوكيل، وإذا مات الموكل.
ينتهي التوكيل الرسمي وفي هذه الحالة يجب على المشتري إحضار جميع ورثة البائع إلى سجل الملكية لإنهاء أن تكون إجراءات نقل الملكية جماعية ولديها إخطار بالإرث.
وهو أمر يمكن أن يعاني منه المشتري، خاصة عندما يكون أحدهم قد سافر للخارج أو يكون أحد الورثة قاصرًا.
إذا مات المشتري، هذا هو الحال أيضًا إذا مات “الوكيل” المشتري.
وفي هذه الحالة، يجب على وريثه إحضار البائع لنقل الملكية، لأن عقد الوكيل ينتهي مع وفاة الوكيل.
وهناك قضية أخرى تتساوى مع فرض وفاة “البائع” الرئيسي، وهي حالة فقدان الأهلية طبقًا للمادتين 45 و46 من القانون المدني بسبب الجنون أو الغباء.
أو ثبت بحكم قضائي ألا يمكن لعميل البائع التصرف في أمواله عن طريق عزله أو تعيين أمناء له.
فيحظر على الموكل نفسه التصرف وقت نقل الملكية حتى لو كان مؤهلا لذلك وقت الإذن والتصرف في هذه الحالة باطل وليس للوكيل سوى التعامل مع من يمثل الموكل، سواء كانوا ورثة أو أمناء.
مدى خطورة لفظ “الغير”
يكمن خطر هذه السلطات أيضًا في عبارة “البيع للنفس أو للغير ” تسمح كلمة “الغير” للوكيل بالبيع نيابة عن الموكل أكثر من مرة.
وإذا أساء استخدام السلطة وقام ببيع المبيع أكثر من مرة لأكثر من شخص بهذه الصفة.
وبالتالي، فإن صياغة التوكيل عند كتابة عبارة “البيع للغير” لا ينبغي تُوجد حماية للبائع من الاستخدام غير السليم لتلك السلطة من قِبل المشتري.
من ناحية، ومن ناحية أخرى، عدم ذكر جملة البيع للغير، سيجعل المشتري مهتمًا بالإسراع بإتمام إجراءات الملكية تحسباً لوفاة العميل.
وبالمثل، فإن الوكالة هي عقد بين الموكل والوكيل، ويحق للموكل أن يطالب بأن يكون الوكيل مسئولاً عن أفعاله.
دور محكمة النقض في حل الأزمة
استطاعت محكمة النقض المصرية معالجة هذا الأمر المتعلق ببيع التوكيلات لنفسه وللآخرين والذي سيؤثر بدوره على عملية البيع والشراء من خلال الحكم المقيد في الاستئناف رقم 4999.
لسنة 71 ق بتاريخ 9 يونيو 2014 بشأن صلاحية البيع لنفسه أو للآخرين، حيث جاء فيه: “جواز إلغاء صلاحية البيع لنفسه أو للغير”.
حتى لو تضمنت شرطًا أنه لا يمكن إلغاؤها إلا بحضور الطرفين، ويمكن إلغاؤه إذا لم يتم البيع.
