ظاهرة البناء المخالف
- من المعروف أن أعمال البناء تخضع لعدة قوانين مختلفة في الأحكام، حيث كانت تخضع لقانون المباني والتخطيط العمراني في حالة البناء داخل كردون المدن.
- أما في حالة البناء على الأراضي الزراعية، فتخضع أعمال البناء لقانون الزراعة في ذلك الوقت.
- وبناءً على اختلاف أحكام البناء، بدأت ظاهرة البناء المخالف في الظهور، مما أدى إلى تآكل الأراضي الزراعية وانتشار البناء الغير منظم، فأصدرت الحكومة قانون رقم 119 يخص البناء الموحد لعام 2008، بحيث تخضع جميع أعمال البناء سواء داخل كردون المدن أو الأراضي الزراعية له.
نص قانون البناء الموحد
ينص قانون البناء الموحد وفقًا للمادة 2 على ما يلي:
- “يحظر إقامة أية مبان أو منشآت خارج حدود الأحوزة العمرانية المعتمدة للتجمعات العمرانية الريفية وتوابعها والمدن أو المناطق التي ليس لها مخطط استراتيجي عام معتمد، أو اتخاذ أية إجراءات في شأن تقسيم هذه الأراضي”.
استثناءات قانون البناء
يستثنى القانون حظر البناء على الأراضي وفقًا لما يلي:
- الأراضي التي تستخدم لإقامة مشروعات عليها بهدف خدمة الإنتاج الزراعي أو الحيواني، بناءً على الخطة التي يقرها مجلس الوزراء، ووفقًا لعرض وزير الزراعة.
- الأراضي التي يتم عليها إقامة مشروعات للمنفعة العامة بعد موافقة وزير الزراعة.
- الأراضي الزراعية التي تقع خارج كوردون العمران في المدن والقرى الريفية التي يتم بناء مساكن خاصة أو مباني خدمية عليها بعد الحصول على الموافقة من وزير الزراعة.
- ومن الجدير بالذكر أن هذه الحالات التي يستثناها القانون، يشترط لقبولها الموافقة بصدور ترخيص وفقًا لأحكام القانون، وبناءً على نص المادة “92” من الباب الثالث الموجود في اللائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة 2008 والذي يخص تنظيم أعمال البناء.
- وهو ينص على: “لا يصرح بإصدار ترخيص بناء لأي مبنى على أية قطعة أرض إلا إذا كان مطابقًا للاشتراطات التخطيطية والبنائية لمناطق استعمالات الأراضي المختلفة الصادرة من الجهة الإدارية المختصة”.
جرائم البناء بدون ترخيص أو بمخالفة قانون البناء
- من أكثر القضايا التي شهدتها المحاكم في خلال السنوات الماضية، هي مخالفات البناء، برغم تعديل العقوبات التي تقع على المخالفين في قانون البناء الموحد، إلا أن المخالفات أصبحت في تزايد مستمر، ولا تشكل العقوبات تأثير قوي على الملاك، نتيجة لعدم توافر السكن، وبالتالي اضطرار المالك إلى البناء على الأراضي الزراعية بدون تراخيص.
- ومن هذا المنطلق تم صدور قانون التصالح مع المخالفين في البناء، وذلك في مقابل دفع رسوم للمحافظة على المباني من قرار الإزالة.
عقوبة مخالفات البناء بدون ترخيص
- تنص المادة 102 من القانون 119 لسنة 2008: “يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على خمس سنوات أو الغرامة التى لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة ولا تجاوز ثلاثة أمثال هذه القيمة، كل من قام بإنشاء مبان أو إقامة أعمال أو توسيعها أو تعليتها أو تعديلها أو تدعيمها أو ترميمها أو هدمها بدون ترخيص من الجهة الإدارية المختصة .
- ومن الجدير بالذكر أن هذه العقوبة تقع على جميع من يخالف أحكام المادة الثانية من القانون، وكذلك كل من قام بتكملة الأعمال التي تم وقفها بالطريق الإداري على الرغم من إعلانه بذلك.
- كما يُعاقب بالحبس ودفع غرامة لا تقل عن نفس قيمة الأعمال المخالفة بما لا يزيد عن خمسمائة ألف جنيه.
- وتنص المادة 104 من نفس القانون بأن: “يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن 6 أشهر، وبغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة بحد أدنى خمسين ألف جنيه ولا تجاوز ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من أقام أعمالاً دون مراعاة الأصول الفنية المقررة قانونًا في تصميم أعمال البناء أو تنفيذها أو الإشراف على التنفيذ أو في متابعته أو عدم مطابقة التنفيذ للرسومات والبيانات أو المستندات التي منح الترخيص على أساسها أو الغش في استخدام مواد البناء أو استخدام مواد غير مطابقة للمواصفات المقررة، فإذا نتج عن ذلك سقوط البناء كلياً أو جزئياً أو صيرورته آيلاً للسقوط، كانت العقوبة الحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر، وغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة ولا تزيد على ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة، فإذا نشأ عن الفعل وفاة شخص أو أكثر، أو إصابة أكثر من ثلاثة أشخاص بإصابة نشأت عنها عاهة مستديمة، لكل منهم أو إذا ارتبطت الجريمة بجريمة تزوير أو استعمال محرر مزور ارتباطًا لا يقل التجزئة كانت العقوبة الحبس مدة لا تقل عن سنة ولا تزيد على عشر سنوات وغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة ولا تزيد على ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة، وذلك دون الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها قانون آخر، ويحكم فضلًا عن ذلك بشطب اسم المهندس المصمم أو المشرف على التنفيذ أو المقاول من سجلات نقابة المهندسين أو سجلات اتحاد المقاولين – بحسب الأحوال – وذلك لمدة لا تزيد على سنتين، وفى حالة العود يكون الشطب لمدة لا تقل عن مثلي مدة العقوبة المقيدة للحرية المحكوم بها عليه، وفى جميع الأحوال يجب نشر الحكم فى جريدتين يوميتين واسعتي الانتشار على نفقة المحكوم عليه”.
قيمة التصالح في مخالفات البناء
أصدر مجلس الوزراء أنه سوف يقوم المختلف في البناء بسداد 25% من قيمة التصالح للمساحة التي يرغب في تقديم التصالح لها، وذلك بحد أقصى المبالغ المحددة المرتبطة بكل مخالفة، وفقًا لما يلي:
- يقوم المالك بدفع مبلغ يثبت جدية التصالح، وذلك لمخالفات الرسومات المعمارية الإنشائية بمبلغ 20 ألف جنيه للمدن، و5 آلاف جنيه للقرى، 40 ألف جنيه للمدن، و 10 آلاف جنيه للقرى لمخالفات الردود.
- كما يتضمن ذلك دفع مبلغ لإثبات جدية تصالح لمخالفات الزيادة في سطح غرف السطح، وهي بقيمة 50 ألف جنيه جدية التصالح للمدن، و12 ألف جنيه للقرى، بالإضافة إلى تحديد مبلغ الجدية لمخالفات بناء دور السطح بقيمة 80 ألف جنيه للمدن، و20 ألف جنيه للقرى.
- وقد وافق مجلس الوزراء على تحديد جدية التصالح لمخالفات البناء بدون ترخيص بدفع مبلغ 250 ألف جنيه لعواصم المحافظات والمدن الجديدة، و160 ألف جنيه للمدن، و40 ألف جنيه للقرى، بالإضافة إلى تحديد قيمة جدية التصالح لمخالفات تحويل البدروم إلى نشاط آخر غير مرخص وذلك بدفع مبلغ 120 ألف جنيه للمدن، و30 ألف جنيه للقرى.
حالات محظور التصالح عليها
توجد بعض الحالات التي يحظر القانون من التصالح معها وهي تشمل ما يلي:
- البناء علي الأراضي التي تمتلكها الدولة، إلا إذا تقدم صاحبها بطلب تقنين وضع تلك الأراضي.
- البناء على الأراضي التي تخضع لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل، والأعمال التى تؤثر على سلامة إنشاء المباني.
- المخالفات التي تخص المباني والمنشآت التي تتسم بطراز معماري متميز.
- تجاوز الارتفاع المقرر من سلطة الطيران المدني، أو تجاوز متطلبات شؤون الدفاع عن الدولة.
- تغيير استخدام المناطق التي تم صدور مخططات تفصيلية لها معتمدة من الجهة الإدارية.
- البناء خارج كردون المباني المعتمد، باستثناء الأراضي الزراعية التي يقام عليها مباني خدمية أو سكنية خاصة.
